【法律案例】香港租務糾紛：退租協議簽署後反口無效？小額錢債審裁處上訴案深度解析

案件背景：退租協議引發的法律爭議

本案涉及一宗因退租協議而引發的租務糾紛。申索人陳某（租客）不服小額錢債審裁處的裁決，申請上訴許可，試圖推翻其討回租約按金敗訴的結果。案件的核心爭議點在於一份《退租協議書》的有效性，以及單位損壞的責任歸屬。

案情經過：從簽署協議到反口質疑

申索人陳某租住被告李某（業主）的物業。2024 年 10 月 30 日租約終止時，雙方透過地產經紀黃先生驗收單位。期間，申索人簽署了一份《退租協議書》，內容列明單位存在多處損壞，包括牆身鑽孔、膠紙痕跡、塗鴉、木門及窗邊雲石條損壞。協議書亦提及業主保留追究權利。

然而，申索人事後反口，提出多項質疑：

1.協議書真偽： 申索人聲稱簽名時協議書上並無列明損壞項目，質疑文件被偽造。

2.口頭承諾： 申索人指地產經紀黃先生曾口頭承諾會全數退還按金。

3.測量師報告： 申索人質疑業主提交的測量師報告不可信，因其中一張照片顯示為晚上拍攝。

4.裝修收費： 申索人亦質疑業主提交的裝修收費過高，並指裝修公司可以隨意調高收據。

被告則提交了測量師報告及裝修收據作為證據，並傳召地產經紀黃先生作證。原審審裁官在審理後，信納黃先生的證供，裁定申索人簽名時已知悉損壞項目，並接納測量師報告及經調整後的裝修費用，最終駁回申索人的按金追討，並判決申索人需賠償單位損壞的費用。

法庭判決：事實裁斷不容干預

高等法院原訟法庭法官馮驊在審理上訴許可申請時，重申了小額錢債審裁處的法律原則及上訴法院的角色：

1. 簽名作實，白紙黑字

法官強調，原審審裁官信納地產經紀黃先生的證供，裁定申索人簽名時協議書上已列明損壞項目。這屬於事實裁斷的範疇。一份經雙方簽署的協議書，具有法律效力，不能輕易推翻。申索人聲稱的口頭承諾，在書面協議面前，證明力相對較弱。

2. 測量師報告的證明力

對於申索人質疑測量師報告中一張照片為晚上拍攝，法官認為這不足以否定整份報告的可靠性。測量師報告附有 50 張照片，清楚顯示單位損壞情況，且申索人亦同意部分損壞並非自然損耗。原審審裁官接納整體報告，並無不合理之處。

3. 「事實裁斷」難以推翻

根據《小額錢債審裁處條例》第 28(1)條，對審裁處的裁決提出上訴許可，必須只涉及法律問題，或申索超越審裁處的司法管轄權範圍。而本案中申索人提出的所有上訴理由，包括質疑文件偽造、證人供詞不可信、測量師報告及裝修費用等，均屬於事實問題。法官指出，只要原審審裁官的事實裁斷有證據支持，且裁斷並非不理性或歪理，上訴法庭便不會干預。本案中，原審審裁官的理由合乎事實裁斷者的取捨範圍，沒有任何不合邏輯或情理之處。

法律啟示：租務糾紛中的重要教訓

這宗案件為所有租客和業主提供了寶貴的法律啟示：

• 簽署文件前務必仔細閱讀： 任何協議書，特別是涉及金錢和責任的法律文件，簽署前必須仔細閱讀並理解所有條款。一旦簽署，即代表同意其內容，日後難以反悔。

• 書面證據的重要性： 在租務關係中，所有重要的約定、承諾和溝通，都應盡量以書面形式記錄，例如租約、協議書、電郵、WhatsApp 訊息等，以避免口頭承諾引發的爭議。

• 保留所有相關證據： 租約、收據、單位狀況照片（入住前及退租後）、通訊紀錄、維修報價單等，都是日後解決糾紛的關鍵證據。妥善保存這些證據，有助於在法律程序中維護自身權益。

• 了解法律程序與上訴原則： 小額錢債審裁處主要處理事實爭議，其事實裁斷在上訴時通常難以推翻。若要上訴，必須有充分的法律理據，而非僅僅不滿事實裁斷。

• 及早尋求專業法律意見： 在租務糾紛發生時，特別是涉及簽署重要文件或面臨法律訴訟時，及早諮詢專業律師的意見至關重要。律師可以協助審閱文件、評估風險，並提供合適的法律策略，避免因不熟悉法律程序而蒙受損失。

案件再次提醒我們，在租務關係中，白紙黑字和誠實可靠的證據是解決糾紛的基石。簽署任何文件都應慎重，並充分了解其法律後果。法律的嚴謹性要求當事人對自己的行為負責，切勿心存僥倖，否則最終可能得不償失。

本文僅供法律資訊分享，並不構成法律建議。如有法律疑問，請諮詢專業律師。