【法律案例】 灣景樓C座 LDBM 233/2018 案件：大廈公契執行、法團職責與業主權益
舊戲院變教會，引發20年管理爭議
銅鑼灣灣景樓C座，一棟見證了香港時代變遷的大廈，卻因為前「新都戲院」部分的用途轉變，引發了一場長達20年的法律糾紛。本案 LDBM 233/2018 不僅僅是鄰里間的爭執，更是關於大廈公契（DMC）執行、法團職責以及小業主權益保障的重要案例。
📍 案件回顧：五大投訴揭示管理漏洞
本案申請人（小業主）對法團提出了六項核心投訴，反映了大廈管理中常見的法律問題：
1.地舖業權與管理費： 29號地舖業主（原發展商）解散後，其業權處理及管理費追收問題懸而未決。
2.天台設施爭議： 戲院部分業主（同福堂）被指將供水系統改駁至法團沖廁水箱，並霸佔消防水箱作私用。
3.公共空間改動： 3樓間隔牆被拆除，令戲院人員可經由非指定通道使用大廈升降機，違反公契隔離規定。
4.男廁佔用問題： 1樓男廁被指遭人「逆權侵佔」，而法團不但未收回，更向佔用人收取管理費，被質疑變相承認其佔用權。
5.管理費計算準則： 法團被指未有按照公契規定的份數（98份）及特定比例（如升降機維修費的分攤）收取管理費。
⚖️ 法律分析：公契的最高效力
在香港，大廈公契（Deed of Mutual Covenant, DMC）是規管業主、住客及法團權利義務的最重要法律文件。
• 法團的執行義務： 根據《建築物管理條例》，法團有法律責任執行公契。在本案中，法團以「要求申請人嚴格證明」作為抗辯，但在法律實務上，法團若已知悉違規行為卻不採取行動，可能構成失職。
• 管理費的精確性： 公契中規定的管理費分攤比例具有強制性。法團不能以「歷史習慣」或「方便管理」為由，擅自更改計算方法。
• 逆權侵佔的風險： 對於公共空間（如男廁）被長期佔用，法團若不採取及時的法律行動（如發出律師信或申請禁制令），確實存在被佔用人申請逆權侵佔的法律風險。
💡 小業主與法團的法律啟示
這宗案件為所有居住在多層大廈的業主提供了重要的法律啟示：
對小業主：
• 權利不應沉睡： 發現公共設施被霸佔或管理費計算有疑點時，應及早提出異議。
• 證據搜集： 法律訴訟講求證據，保留會議紀錄、信件及照片是維權的關鍵。
對業主立案法團：
• 依法治廈： 所有決定必須符合公契及《建築物管理條例》。
• 透明溝通： 面對業主查詢應及時回應，避免小誤會演變成昂貴的法律訴訟。
⚠️ 總結：大廈管理是一項長期的法律實踐，只有法團依法辦事、業主積極參與，才能保障物業的價值與生活的安寧。
參考資料
參考案例
• LDBM 233/2018
本文內容僅供參考，不構成專業法律建議。如需法律協助，請諮詢執業律師。
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